Votre bien immobilier d'entreprise : un atout ou un fardeau ?

L'immobilier d'entreprise désigne les biens utilisés par une entreprise pour ses activités. Beaucoup d'entrepreneurs considèrent leurs propres locaux commerciaux comme un coussin pour la retraite. Mais est-ce toujours le cas, ou le bâtiment peut-il parfois être un fardeau ? Nous avons demandé à Yves Huyghebaert, conseiller PME chez KBC.

Yves et ses collègues soutiennent les entrepreneurs lors des moments clés de leur carrière, comme lorsqu'ils envisagent une acquisition ou la transmission de l'entreprise à la génération suivante. « Nous les aidons avec toutes les questions fiscales et juridiques auxquelles ils font face. À cet égard, nous sommes des banquiers assez atypiques. Nous explorons des solutions possibles pour leur situation spécifique et fournissons des conseils objectifs, ce qui ne mène pas toujours à un produit bancaire. »

Défis de l'Immobilier d'Entreprise

« Nous conseillons également les entrepreneurs sur l'immobilier d'entreprise. Le Flamand moyen a toujours une forte inclination pour la propriété et considère souvent la location comme une dépense perdue. Nos bureaux locaux reçoivent quotidiennement des demandes d'entrepreneurs cherchant à investir dans l'immobilier. Pour les questions plus complexes, nous intervenons. Cela inclut l'acquisition d'une résidence privée, l'achat d'immobilier d'entreprise, ou l'investissement dans des biens à louer. »

« Ceux qui envisagent cette dernière option se penchent souvent sur l'immobilier d'entreprise, comme l'achat d'une unité PME en tant que bien d'investissement. La rareté actuelle de tels locaux commerciaux joue certainement un rôle. »

Entité Privée ou Incorporée

Faut-il convertir ta micro-entreprise en société pour acheter de l'immobilier d'entreprise ? La réponse dépend de la situation, dit Yves. « Passer à une société uniquement pour des raisons fiscales n’est pas toujours la meilleure option. L'achat d'un bien immobilier change fondamentalement ta structure de coût. Si tu envisages l'achat immobilier, assure-toi d'avoir une bonne structure juridique, car transférer un bien acheté par une micro-entreprise à une société de manière fiscalement avantageuse n'est pas simple. »

« Nous examinons toujours la situation dans son ensemble et dialoguons activement avec l'entrepreneur. Même s'ils nous posent une question à court terme, nous considérons toujours l'impact à long terme dans nos conseils. Quel est l'impact de l'investissement sur la valeur de l'entreprise et sa transférabilité future ? »

Immobilier d'Entreprise comme Fonds de Pension

De nombreux entrepreneurs s'inquiètent de leur retraite. Est-il pertinent de considérer leur immobilier d'entreprise comme une forme d'épargne retraite ? « En effet, ils voient parfois la propriété comme un moyen de compléter leur pension plus tard. La combinaison est encore meilleure : investir dans un bien que tu utilises maintenant et que tu peux louer après la retraite. »

« Nous constatons des différences claires entre les générations et les secteurs. Les entrepreneurs plus âgés sont souvent plus actifs dans ce domaine. Les jeunes entrepreneurs réfléchissent par étapes et ont actuellement d'autres priorités. Pour une entreprise manufacturière, posséder un local est indispensable. Dans les secteurs de services ou de l'informatique, l'immobilier est bien moins problématique. Ils peuvent fonctionner quasiment de n'importe où. Avoir un bâtiment d'entreprise peut même entraver la transférabilité de l'activité dans certains cas. »

Les entreprises en phase de croissance se montrent plus prudentes quant à l'investissement dans l'immobilier. Logiquement, dit Yves. « De tels investissements impliquent une sortie permanente de trésorerie. Et le flux de trésorerie et la position de liquidité sont des clés cruciales de la croissance. »

Secteurs Difficiles

« Dans le commerce de détail et l'hôtellerie, il y a actuellement une grande hésitation à investir dans l'immobilier en raison des réalités économiques. Plus de locations que d'achats dans ces secteurs. Les faibles coûts d'entrée signifient de nombreuses startups, mais elles manquent souvent de capital pour acheter des biens. Le fort roulement signifie aussi peu d'envie pour des investissements majeurs. »

« Problème supplémentaire : les lieux de l'hôtellerie sont souvent dans de vieux bâtiments en centre-ville, qui sont généralement chers à acheter et à entretenir. Ensuite, il y a le problème des vacances dans les centres-villes. Il devient problématique pour les propriétaires de louer à un rendement standard. Ceux qui cherchent aujourd'hui des biens d'investissement feraient mieux de ne pas acheter de magasin ou de café. »

Achat Délibéré de l'Immobilier d'Entreprise

Si tu envisages d'acheter de l'immobilier d'entreprise, vérifie toujours si l'investissement est remboursable à partir des revenus de l'entreprise. « L'immobilier a une période de remboursement plus longue que le financement d'acquisition ou de machines. Tu ne peux utiliser le retour qu'une seule fois : soit pour récupérer l'écart d'acquisition, soit pour acheter des biens. »

La structure de l'immobilier dans l'entreprise est aussi cruciale pour d'éventuels transferts. « Le bien ne doit pas être un fardeau lors d'un transfert potentiel. Ce n'est pas toujours facile de réaliser la pleine valeur du bien lors d'une vente future. Les revenus de l'entreprise absorbent en partie la récupération de l'écart d'acquisition, créant des éléments interdépendants. »

« Par conséquent, il est parfois avantageux de séparer l'immobilier de l'entreprise opérationnelle, offrant de la flexibilité lors d'un transfert ultérieur. C'est utile si un acheteur n'est pas intéressé par l'immobilier. Dans la fabrication, la capacité de production est nécessaire, donc l'immobilier reste généralement légalement au sein de l'entreprise. »

Unités PME

Décider d'acheter un bien ne signifie pas que tu en trouveras un immédiatement. Yves constate une pénurie significative de biens immobiliers commerciaux accessibles. « C'est ce qui inquiète les entrepreneurs. Ils ne peuvent tout simplement pas trouver de biens appropriés. Les travailleurs qualifiés, par exemple, préfèrent une unité PME avec une surface d'environ 300m2. Cela entraîne une ruée sur chaque nouveau parc PME offrant de tels locaux et augmente le prix au mètre carré. »

« Beaucoup d'entrepreneurs aujourd'hui veulent séparer le travail de la vie privée. Ils ne souhaitent plus opérer depuis un garage ou un abri de jardin comme avant. Cela lie les activités professionnelles à une résidence, compliquant la croissance ou les transferts, ce qui augmente la pression sur les quelques biens disponibles. »

« Élargir la zone de recherche est une option. Va 10 kilomètres plus loin de ton emplacement actuel ou cherche de l'autre côté de la frontière linguistique. Il y a souvent plus de place et à moindre coût. La Wallonie a aussi plus de zones industrielles pour les activités qui peinent à trouver de l'espace dans la Flandre densément peuplée. Cependant, l'emplacement doit toujours être accessible pour les employés. »

Grandes Immobilisations d'Entreprise

Des budgets plus importants sont nécessaires pour l'immobilier d'entreprise dans les zones industrielles et artisanales. Même là, il y a des listes d'attente, dit Yves. « Cela est dû à des règlements plus stricts pour les emplacements d'entreprises. Les permis d'exploitation sur les sites historiques expirent, nécessitant une relocalisation vers des zones correctement zonées. »

« Ce qui n'aide pas : les zones intercommunales veulent principalement accueillir les entrepreneurs eux-mêmes, étant réticents envers les investisseurs transformant un bien en plusieurs unités PME. Cela rend difficile la reconversion des anciens biens, bien que des initiatives existent pour développer des unités plus petites. »

Valeur de l'Immobilier d'Entreprise

Comment est déterminée la valeur d'un bien d'entreprise ? Yves mentionne des facteurs clés. « D'abord, l'emplacement et l'accès. Y a-t-il un bon flux de matières premières et de produits finis ? Est-il facilement accessible pour le personnel ? De plus, le bâtiment est-il prêt pour l'avenir ? Répond-il aux normes modernes en matière d'énergie et d'environnement ? Les bâtiments d'entreprise avec des toits en amiante, par exemple, nécessitent une remise en état et une rénovation importantes. »

« Le degré de polyvalence ou de modularité d'un bâtiment impacte sa valeur. Les bâtiments de transformation alimentaire obtiennent de mauvais résultats là-dessus. En raison des finitions spécifiques des murs et sols, un tel bien n'est utilisable que pour des pairs sectoriels. Les propriétés commerciales qui peinent à se vendre aujourd'hui sont exactement ces bâtiments monofonctionnels. Ils sont difficiles à rénover. Les petites unités de vente au détail dans les vieux bâtiments du centre-ville ne performent pas bien non plus. »

Avenir Vert

Qu'en est-il de la durabilité de nos biens immobiliers? « La durabilité des bâtiments d'entreprise deviendra de plus en plus importante. Avec le Green Deal, l'Europe vise à réduire les émissions de CO2 de 55 % d'ici 2030 par rapport aux niveaux de 1990. Les bâtiments sont essentiels dans la politique climatique de l'Europe. Ainsi, les bâtiments d'entreprise anciens doivent être rénovés plus rapidement car les trois quarts des bâtiments européens ne répondent pas actuellement aux normes énergétiques. »

« Au-delà des réglementations, il y a une pression sociétale des parties prenantes, y compris les banques. Lorsque KBC finance un bâtiment, nous examinons sa durabilité. Pour les anciens bâtiments, les investisseurs doivent présenter un plan de rénovation ou de remédiation, immédiatement intégré aux évaluations de l'impact sur les flux de trésorerie. Nous n'avons pas encore de politique d'exclusion, mais nous appliquons des critères plus stricts pour les propriétés destinées à la location externe que pour celles à usage personnel, tant pour la durée du financement que pour la contribution en fonds propres. »

Retraite Bien Méritée

À l'approche de la retraite, un entrepreneur doit examiner toutes les options, légalement et fiscalement. “L'entrepreneur doit comprendre que l'entreprise ne prend pas sa retraite. Si l'entreprise possède l'immobilier, la location a des implications financières et fiscales significatives. Les revenus locatifs sont d'abord taxés au sein de l'entreprise. Un paiement de dividendes entraîne ensuite une retenue à la source. La propriété dans l'entreprise peut donc être un obstacle.”

“Grâce aux droits juridiques, on peut lier la richesse privée à l'entreprise. Mais les droits juridiques sont complexes et efficaces uniquement s'ils sont utilisés correctement. Chaque situation est différente, donc nous collaborons étroitement avec le comptable du client.”

“Tant l'usufruit que les droits de construction sont couramment utilisés. La nue-propriété peut être acquise en privé, avec l'entreprise ayant l'usufruit jusqu'à la retraite du directeur général, puis possédant les bâtiments. Plus tard, tu deviens propriétaire à 100% en privé, capable de louer ou de vendre la propriété librement, ce qui est gagnant-gagnant. Optimisation fiscale à court terme dans l'entreprise et un pécule dans les actifs privés à long terme.”

Acheter ou vendre un bien immobilier d'entreprise ?

Sur UNIZO Overnamemarkt.be, tu pourras peut-être trouver la bonne correspondance si tu cherches à acheter ou louer un bien immobilier d'entreprise ou si tu as un bien à proposer. Visite www.overnamemarkt.be, la plateforme en ligne de l'UNIZO où l'offre et la demande de biens immobiliers pour PME se rencontrent.

Trouvez le bon match

En tant qu'entrepreneur avec un rêve immobilier, tu as souvent une propriété et une approche spécifique en tête. Bien sûr, tu veux connaître tes coûts mensuels. Chez KBC, ils abordent ta question de manière plus large, en prenant parfois du recul avec des questions ciblées. Devrais-tu investir dans cet achat ? Devrais-tu investir de cette manière ? Et devrais-tu investir dans cette propriété spécifique ?

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