Points clés pour une reprise d'entreprise avec continuation de bail commercial

Dans une reprise d'entreprise, il est crucial de maintenir le bail commercial dans les mêmes conditions. Si le contrat de bail n'interdit pas le transfert, tu peux simplement transmettre l'accord existant au successeur ou à l'acheteur. Toute interdiction contractuelle est nulle si le bail en cours, ainsi que l'entreprise, sont transférés comme un tout indivisible.

Le contrat de bail et le prix de location influencent la valeur de la reprise d'entreprise : un loyer mensuel inférieur à des locaux similaires à proximité et une durée restante relativement longue ont un effet à la hausse sur le prix. Un loyer supérieur ou une durée restante relativement courte auront un effet négatif sur le prix de reprise.

En général, il est supposé que lors du transfert d'une entreprise, les éléments suivants sont transférés :

• clientèle
• nom commercial, éventuelles marques
• logo
• téléphone, site web, nom de domaine
• matériel, équipements, et inventaire
• continuation du bail commercial

Même si le contrat de bail inclut une clause interdisant le transfert, le bail peut toujours être transféré dans le cadre de la reprise complète de l'entreprise ou des actifs commerciaux. Exception : si le propriétaire ou sa famille occupe une partie du bien, toute interdiction contractuelle de transfert du bail reste valable.

La Procédure

L'entrepreneur souhaitant céder le bail commercial (ou sous-louer les locaux) doit notifier le propriétaire-bailleur par lettre recommandée. Si le bailleur ne s'y oppose pas dans un délai de 30 jours, le consentement est présumé. En cas de litige, le juge de paix décide.

Après la cession du commerce, l'acheteur devient le nouveau locataire aux mêmes conditions, mais le vendeur reste responsable envers le bailleur pour les obligations jusqu'à la prochaine échéance. Le nouvel exploitant hérite de tous les droits du bail, y compris les droits de jouissance, de possession paisible, et de renouvellement du bail.

Le bailleur ne peut s'opposer à la cession du commerce et n'a pas besoin de donner une permission explicite. Une telle cession sans le consentement explicite du bailleur signifie que le locataire initial reste responsable des obligations du bail. Le bailleur ne libère l'ancien locataire et accepte le nouveau comme locataire que s'il donne explicitement son accord.

Pour transférer le bail, l'autorisation du bailleur n'est pas explicitement requise. Cependant, il est sage d'impliquer le bailleur dans le transfert. Pour le rendre légalement valide, rédiger de préférence un accord écrit entre toutes les parties (cessionnaire, cédant, et bailleur). Si le bailleur n'est pas impliqué dans l'accord de cession de bail écrit, vous devez le notifier de la cession via lettre recommandée. La cession est opposable au bailleur une fois notifiée. Avec d'autres parties, des problèmes surviennent souvent concernant la date de cession (importante, par exemple, lors de procédures de faillite). Par conséquent, enregistrez cet accord de cession à l'Office d'Enregistrement dans les 4 mois suivant la cession.

Conseils supplémentaires

Cherchez toujours le consentement explicite du bailleur pour la cession/la sous-location ou signez un nouveau bail commercial pour remplacer l'actuel.

Demandez une confirmation d'absence d'arriérés de loyer au moment de la cession du commerce. Le bailleur a un droit de rétention sur le contenu des locaux.

En plus du statut du bail, confirmez avec les 5 certificats suivants que tous les montants dus aux autorités publiques ont été payés :

1. Certificat d'absence de dettes fiscales (demande auprès du percepteur des impôts - Article 442bis WIB92 ; impôt fédéral)
2. Certificat d'absence de dettes TVA (du collecteur de TVA - Article 93undecies WBTW)
3. Certificat d'absence de dettes ONSS concernant le personnel employé (de l'ONSS - Article 41quinquies Loi ONSS du 27 juin 1969)
4. Certificat d'absence de cotisations sociales impayées en tant que travailleur indépendant (de votre caisse d'assurance sociale - Article 16ter KB n° 38 du 27 juin 1967, statut social des indépendants)
5. Certificat d'absence de dettes fiscales impayées auprès de l'Administration fiscale flamande. Article 3.12.1.0.14 du Codex fiscal flamand (NOUVEAU !) (Région flamande).

Les banquiers ayant un gage "Pledge Commercial" ne consentiront au transfert du commerce qu'une fois les crédits en cours remboursés. Il est judicieux de demander une preuve de libération de l'enregistrement du "Pledge Commercial".

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