Aandachtspunten bij een handelsovername met verderzetting handelshuur

Bij een handelsovername is de verderzetting van de handelshuurovereenkomst met behoud van dezelfde voorwaarden belangrijk. Als het handelshuurcontract de overdracht niet verbiedt, kan je de lopende handelshuurovereenkomst gewoon aan de opvolger of overnemer doorgeven. Een eventueel contractueel verbod geldt niet indien de lopende huurovereenkomst, samen met de handelszaak, als één ondeelbaar geheel wordt overgedragen.

Het handelshuurcontract en de huurprijs heeft een zekere invloed op de overnamewaarde van de handelszaak: een maandelijkse huursom die lager is dan een gelijkaardige handelspanden in de buurt en een relatief lange restlooptijd van de handelshuurovereenkomst heeft een prijsverhogend effect. Een hogere huurprijs of een relatief korte restlooptijd zal een neerwaarts effect hebben op de overnameprijs van de handelszaak.

Algemeen wordt aangenomen dat bij overdracht van een handelszaak volgende elementen worden overgedragen:

• overname van het cliënteel
• de handelsnaam, eventuele merknamen
• het logo
• de telefoon, de website, de domeinnaam
• het materieel, de uitrusting en de voorraden
• de verderzetting van de handelshuur

Ook als in de handelshuurovereenkomst een clausule staat  die de overdracht verbiedt, kan de handelshuurovereenkomst toch worden overdragen als onderdeel van de volledige overdracht van de  handelszaak of het handelsfonds. Uitzondering: als de verhuurder of zijn familie een deel van het pand zelf bewonen, blijft eventueel contractueel het verbod van overdracht handelshuurovereenkomst, geldig.

De procedure

De ondernemer die de handelshuurovereenkomst wil overdragen (of het pand wil onderverhuren) moet dit per aangetekende brief meedelen aan de eigenaar-verhuurder. Als de verhuurder zich binnen de 30 dagen niet verzet, wordt  hij geacht zijn instemming te hebben verleend. Bij betwisting oordeelt de vrederechter.

Na de overdracht van de handelszaak wordt de koper van het handelsfonds de nieuwe huurder aan dezelfde huurvoorwaarden, maar de verkoper blijft ten aanzien van de eigenaar-verhuurder aansprakelijk voor de verbintenissen die voortvloeien uit de door hem afgesloten handelshuurovereenkomst en dit tot eerstvolgende vervaldag. De nieuwe uitbater van de handelszaak neemt alle rechten over die voortvloeien uit de handelshuurovereenkomst, onder meer het genotsrecht, het recht op ongestoord en vreedzaam bezit en de huurhernieuwing.

De verhuurder kan zich dus niet tegen de overdracht van de handelszaak verzetten en hoeft ook geen uitdrukkelijke toestemming te geven. Dergelijke overdracht van handelshuurovereenkomst zonder uitdrukkelijk akkoord van de verhuurder houdt wel in dat de oorspronkelijke huurder aansprakelijk blijft voor de verplichtingen op basis van de huurovereenkomst. Enkel wanneer de verhuurder uitdrukkelijk de voormalige huurder ontslaat van zijn verplichtingen en hij de overnemer (van de handelshuurovereenkomst) uitdrukkelijk als nieuwe huurder aanvaardt, kan hij zich niet meer tot de oorspronkelijke huurder richten om de nakoming van de verplichtingen te eisen.

Voor de overdracht van de huurovereenkomst, moet de verhuurder dus niet uitdrukkelijk zijn toestemming geven. Het spreekt echter voor zich dat je de verhuurder beter wél bij de overdracht betrekt. Om de overdracht rechtsgeldig te laten gebeuren, stel je bij voorkeur een schriftelijke overeenkomst op tussen alle betrokken partijen (overnemer, overlater en de verhuurder). Indien je de verhuurder niet hebt betrokken in de schriftelijke huurovereenkomst tot overdracht van huur, moet  je  de verhuurder van de overdracht per aangetekende brief op de hoogte brengen. De huuroverdracht kan ingeroepen worden tegen de verhuurder van zodra hij hiervan op de hoogte is gebracht. Ten opzichte van andere personen (naast de verhuurder) ontstaan er vaak moeilijkheden met betrekking tot de datum van de huuroverdracht (kan bijvoorbeeld van belang zijn in een faillissementsprocedure). Laat deze (overdrachts)overeenkomst daarom in elk geval registreren bij de Registratie (evenals de overdracht van de handelszaak), wat  dient te gebeuren binnen 4 maanden na overdracht.

Bijkomende tips

Vraag altijd het expliciet akkoord van de verhuurder met de overdracht/onderhuur of afsluiten van een nieuwe handelshuurovereenkomst of zorg voor een geheel nieuwe handelshuurovereenkomst ter vervanging van de lopende handelshuurovereenkomst.

Vraag  bevestiging dat er geen huurachterstallen zijn op moment van overdracht van de handelszaak. De verhuurder beschikt namelijk op een voorrecht op de inboedel van het verhuurde pand.

Naast de toestand met betrekking tot de handelshuur is het bij overdracht van een handelszaak ook van belang via volgende 5 attesten te bevestigen dat alle sommen aan volgende openbare besturen werden voldaan:

1. Attest geen belastingschulden (op te vragen bij de ontvanger van belastingen - Artikel 442bis WIB92; (belasting federaal)
2. Attest geen BTW schulden (bij ontvanger van BTW - Artikel 93undecies WBTW)
3. Attest geen RSZ schulden m.b.t tewerkgesteld personeel (bij de RSZ - Artikel 41quinquies RSZ-wet van 27 juni 1969)
4. Attest geen openstaande sociale bijdragen als zelfstandige (bij uw sociaal verzekeringsfonds - Artikel 16ter KB nr. 38 van 27 juni 1967 sociaal statuut de zelfstandigen)
5. Attest geen openstaande belastingschulden bij de Vlaamse Belastingadministratie. Artikel 3.12.1.0.14 Vlaamse Codex Fiscaliteit (NIEUW!). (belasting Vlaamse Gewest)

Bankiers met voorrecht  “Pand Handelszaak” zullen slechts hun akkoord met de overdracht van de handelszaak verlenen nadat hun uitstaande kredieten zijn terugbetaald. Het is verstandig een bewijs van vrijgave van de inschrijving “Pand Handelszaak” op te vragen.

Meer lezen? 3 voornaamste verschilpunten tussen overname aandelen of overname handelszaak. Wat met de schulden van uw voorganger ?