Acheter un Bien Immobilier via une Société : Quand cela a-t-il du Sens ? (Source : Dewaele Invest)

La question de savoir si acheter un bien immobilier via une entreprise est judicieux est souvent posée à Thomas Verschaeve, responsable de l'immobilier d'investissement chez Dewaele. Cette question émane de clients ayant déjà une entreprise, ceux qui commencent à investir ou ceux qui envisagent simplement des achats immobiliers. Elle soulève des considérations importantes telles que les avantages fiscaux, les implications légales, les coûts et l'exécution pratique. Mais quand est-il vraiment logique d'acheter un bien par le biais d'une entreprise?

Qui mieux que les experts de Titeca pour répondre à ces questions urgentes? Nous avons parlé avec Maarten Vandamme et Aaron Vervaeke des tenants et aboutissants de l'achat de biens immobiliers via une entreprise.

Dewaele: L'une des questions les plus courantes est: "Je veux investir dans l'immobilier; est-il préférable de le faire par une entreprise ou en privé?"
Titeca: Cela peut sembler étrange, mais nous répondons d'abord à cette question par d'autres questions. Il est essentiel d'avoir une idée claire de la situation de l'investisseur. Nous commençons donc par les questions clés suivantes:

Quel est l'objectif de la transaction immobilière? Est-ce pour un usage personnel, locatif, commercial ou industriel? Cela détermine à la fois le traitement fiscal et la structure idéale de l'entreprise.

Quelle est la situation familiale et financière? L'investisseur est-il marié ou cohabite-t-il légalement? L'achat est-il fait à titre privé ou via une entreprise? Y a-t-il déjà des biens possédés de l'une ou l'autre manière?

Comment l'achat est-il financé? Les fonds sont-ils disponibles à titre privé ou au sein de l'entreprise?

Acheter un Bien Immobilier Après une Analyse Approfondie

Dewaele: Une analyse approfondie est-elle toujours la première étape?
Titeca: Exactement. Ce n'est que lorsque nous comprenons pleinement la situation que nous examinons les structures d'achat possibles : privée, par une entreprise ou une forme hybride (une combinaison de privé et d'entreprise). Nous évaluons ensuite les avantages et inconvénients pour la situation spécifique de l'investisseur.

Ensuite, nous analysons les cinq phases financières et fiscales de la vie impliquées dans l'achat immobilier:

1. L'impact financier ou fiscal à l'achat.
2. Le financement de l'achat.
3. L'impact fiscal pendant l'utilisation et la location.
4. L'impact fiscal à la vente.
5. Les droits de succession et d'enregistrement.

Dewaele: Pouvez-vous indiquer si acheter un bien immobilier en privé ou via une entreprise est généralement plus avantageux?
Titeca: Cela dépend entièrement de la situation individuelle. Il n'y a pas de réponse standard, mais certains facteurs importants incluent:

Revenu Locatif: Établir et maintenir une entreprise coûte de l'argent; pensez aux coûts comptables et administratifs. Par conséquent, cela ne devient intéressant qu'à partir d'un certain niveau de revenu locatif.

Avantages Fiscaux: Une entreprise permet de déduire les dépenses d'entretien et de rénovation, réduisant considérablement la charge fiscale dans les premières années. Pour un bien résidentiel unique, la propriété privée est souvent plus avantageuse, avec une charge fiscale d'environ 10 à 12 %, ce qui peut être inférieur à celle d'une entreprise.

Stratégie à Long Terme: Une entreprise est principalement intéressante pour de plus grands plans d'investissement ou si vous gérez plusieurs propriétés. Pour un achat unique, la propriété privée reste souvent l'option la plus simple et la moins chère.

Dewaele: Quelle est la raison principale pour laquelle les gens choisissent finalement une entreprise?
Titeca: Souvent, la planification successorale est décisive. Ceux qui possèdent un grand patrimoine privé risquent des droits de succession élevés, jusqu'à 27 %, au décès. De plus, offrir un bien immobilier aux enfants de manière fiscalement avantageuse prend souvent des années dans une structure privée. Une entreprise peut ici offrir une alternative attrayante.

De plus, le financement joue un rôle crucial. Ceux qui détiennent des actifs liquides substantiels dans une entreprise veulent éviter les taxes élevées associées au transfert de ces actifs au privé. Ensuite, l'achat de biens au sein de l'entreprise devient un choix logique, surtout pour des montants importants comme une villa de 1,5 million € ou des propriétés de 600 000 €.

Enfin, il y a la vision à long terme. Construire un portefeuille immobilier stable et réinvestir les revenus locatifs peut être mieux géré via une entreprise dès le départ. C'est l'une des principales raisons pour lesquelles les gens finissent par choisir cette structure.

Dewaele: Quels sont les effets fiscaux à différentes étapes de la propriété?
Titeca: Il est important de considérer l'impact fiscal à chaque étape du processus: achat, financement, possession, vente, et finalement succession. Différentes règles s'appliquent pour les achats privés et d'entreprise.

Une règle empirique à court terme: si vous savez que vous vendrez une propriété rapidement, la propriété privée peut être plus attrayante. La plus-value sur un bien immobilier détenu en privé depuis plus de cinq ans est exonérée d'impôts sur le revenu personnel. En revanche, vous payez l'impôt sur les sociétés sur les gains au sein d'une entreprise.

Dans une stratégie à long terme, les avantages fiscaux peuvent être différents, selon la façon dont vous souhaitez utiliser ou transmettre le bien. Nous évaluons la situation avec les clients et appliquons les règles lorsque c'est possible. Cependant, pour chaque règle générale, il y a des exceptions, ce qui rend la personnalisation essentielle.

Dewaele: Si quelqu'un décide de créer une entreprise, quelle forme d'entreprise est la plus appropriée?
Titeca: La société à responsabilité limitée (SRL) est le choix populaire. Une SRL offre un bon équilibre entre flexibilité et protection. Bien sûr, des coûts et des obligations administratives sont impliqués, tels que la constitution avec un notaire et les obligations comptables.

Vous voulez une structure plus simple? D'autres formes d'entreprises avec des coûts inférieurs sont disponibles. Cependant, gardez à l'esprit que des coûts réduits signifient souvent moins de sécurité. Dans certaines formes d'entreprises plus simples, la responsabilité personnelle est plus grande. Puisque la responsabilité joue un rôle important dans l'immobilier, une SRL est généralement le meilleur choix.

Dewaele: Y a-t-il certains types d'immobilier que vous devriez conserver en privé en raison de faibles revenus locatifs?
Titeca: Oui, certains actifs immobiliers sont moins adaptés à l'achat en entreprise. Un exemple typique est le terrain agricole. Ces propriétés sont souvent détenues en privé en raison de faibles revenus locatifs et de peu d'avantages fiscaux dans une entreprise. De plus, il y a généralement peu de coûts déductibles associés aux terrains agricoles.

À l'inverse, le contexte plus large joue un rôle. S'il s'agit d'un transfert familial ou d'une planification à long terme, une entreprise peut encore offrir des avantages. Tout reste une question de planification stratégique et de faire les bons choix en fonction des objectifs et des impôts.

Dewaele: Si vous avez déjà un portefeuille immobilier étendu et envisagez de transférer la propriété à une entreprise pour la planification successorale, quelles sont les options?
Titeca: Deux options clés existent pour transférer un bien privé à une entreprise:

1. Vente à l'entreprise: Ici, vous vendez votre bien à l'entreprise et recevez de l'argent ou une créance en retour. Les droits d'enregistrement s'appliquent toujours, variant selon la région. En Flandre, le taux standard est de 12 %.
2. Apport de biens en échange d'actions: Vous apportez le bien et recevez des actions. Les règles fiscales varient selon le type de bien: Une propriété résidentielle est toujours taxée à 12 % de droits d'enregistrement.

Pour les biens non résidentiels comme les hangars, garages et terrains agricoles, un droit fixe de seulement 50 euros s'applique.

Dans certains cas, il peut être fiscalement avantageux de garder les achats privés de biens résidentiels et d'acquérir uniquement des objets spécifiques via une entreprise. Cela permet d'éviter de payer des doubles droits d'enregistrement.

Une autre possibilité est de diviser les biens immobiliers mixtes (par exemple, une maison et un hangar sur un même terrain) en numéros cadastraux séparés. Cela vous permet de contribuer le hangar au taux général de 50 € tout en maintenant éventuellement la maison privée, ce qui peut réduire considérablement les droits d'enregistrement à payer.

Il est important de réfléchir soigneusement à vos objectifs et au type de biens que vous apportez. Les choix stratégiques autour des ventes, des apports et des avantages fiscaux jouent un rôle crucial pour minimiser les coûts et optimiser votre stratégie à long terme.

Avantages Fiscaux Lors de l'Achat Immobilier

Dewaele: Quand est-il fiscalement avantageux de créer une entreprise?
Titeca: Le choix d'acheter un bien immobilier via une entreprise n'est pas toujours évident et dépend fortement de la situation spécifique de l'investisseur.

Lorsqu'il s'agit d'une quantité importante de biens immobiliers ou d'une structure complexe, une entreprise peut offrir des avantages, tels qu'une plus grande flexibilité dans les ventes et la planification successorale. De plus, une entreprise facilite l'optimisation de la charge fiscale sur le revenu locatif. Cependant, on ne doit pas négliger les coûts initiaux de création et de gestion d'une entreprise.

En résumé: le choix d'acheter un bien immobilier via une entreprise nécessite une analyse approfondie de la situation personnelle et financière de l'investisseur. Il n'y a pas de réponse claire, mais en cartographiant tous les facteurs – de la charge fiscale à la planification successorale – le bon choix peut être fait.

Dewaele: On nous pose souvent la question 'Souhaitez-vous chercher un acheteur pour l'entreprise immobilière?'. Ce que nous rencontrons souvent, ce sont des entreprises avec des pertes fiscales accumulées. Cela crée souvent de l'incertitude. Que deviennent ces pertes fiscales lors de la vente d'entreprises immobilières? L'acheteur peut-il encore les utiliser?

Titeca: C'est en effet une question sans réponse claire. Fiscalement, la règle est que les pertes fiscales sont perdues lors d'un changement de contrôle, sauf si le changement est accompagné de raisons économiques ou commerciales. Un exemple typique est le soi-disant "boîtes vides", des entreprises avec de nombreuses pertes fiscales mais plus d'activités commerciales. Ces entreprises peuvent être vendues pour un montant symbolique, après quoi l'acheteur peut utiliser les pertes fiscales.

Les deux questions les plus importantes dans une telle situation sont:

Y a-t-il un changement de contrôle? Si toutes les actions sont vendues, il y a certainement un tel changement.

Y a-t-il des raisons économiques ou commerciales pour la transaction? L'activité normale continue-t-elle?

Avec l'immobilier, il est souvent plus difficile de répondre à ces questions. Par exemple, si une entreprise d'exploitation est en perte, mais qu'un investisseur veut reconstruire l'entreprise, conserver le personnel, utiliser des machines, continuer l'activité et faire des investissements supplémentaires, cela répond à une réalité économique. Dans ce cas, les pertes fiscales peuvent être utilisées sans débat.

Avec l'immobilier loué, il est souvent moins clair si l'activité continue. Cela dépend de la quantité de travail et de suivi nécessaire pour le bien. En pratique, les petits portefeuilles sont plus susceptibles de rencontrer des problèmes. Dans les portefeuilles plus importants, le bureau des impôts est moins susceptible d'intervenir. Cela dépend fortement de la situation et du type de bien immobilier.

Dewaele: Comment cet aspect impacte-t-il le prix final?

Titeca: Les pertes fiscales ne sont souvent pas incluses dans la valorisation de l'entreprise. Cela peut être stratégiquement important pour l'acheteur et le vendeur. Cela joue un rôle dans les négociations et peut influencer la pression sur le prix. Ce n'est pas purement une question fiscale, mais une stratégie de négociation. La valeur de l'entreprise n'est pas uniquement déterminée par les pertes fiscales, mais aussi par d'autres facteurs, tels que le portefeuille immobilier, les conditions du marché et les plans stratégiques de l'acheteur.

Cela reste une discussion complexe, et il n'y a pas de réponse simple quant à savoir si les pertes peuvent être utilisées. C'est souvent un élément important des négociations et peut être crucial pour déterminer le prix final de l'entreprise.

Dewaele: Certaines entreprises immobilières sont moins adaptées au transfert en raison de leur composition ou de leur histoire. Dans de tels cas, n'y a-t-il souvent d'autre choix que de vendre le bien et de liquider l'entreprise. Quelles étapes doivent être suivies?

Titeca: Lors de la liquidation d'une entreprise, nous commençons généralement par vendre le bien immobilier. Une fois que l'argent arrive, l'impôt sur les gains en capital est payé sur le bénéfice réalisé. L'étape suivante consiste à rédiger un état des actifs et passifs, qui doit ensuite être approuvé par un auditeur ou un comptable externe. Ce processus doit être complété dans un délai spécifique, selon le type de société.

Pour une SRL, la procédure est relativement standard: les actifs et passifs sont cartographiés, et après approbation par l'auditeur, la liquidation peut avoir lieu. Il est important de savoir que le bonus de liquidation - la distribution aux actionnaires - dépend souvent fortement de l'optimisation fiscale accumulée, comme à travers les réserves de liquidation.

Dewaele: Pouvez-vous donner une indication du temps que cela prend pour que les actionnaires reçoivent réellement leurs fonds?
Titeca: Dans la vente de biens immobiliers et la liquidation ultérieure d'une SRL, un état des actifs et passifs doit être établi. Ce processus prend généralement quelques semaines. Une fois le bilan complet, il doit être examiné par un auditeur. Puis vient la décision notariale, qui peut prendre jusqu'à trois mois.

Si tout se passe bien, vous pouvez vous attendre à un délai d'environ trois mois à partir de la vente du dernier bien immobilier jusqu'au moment où les actionnaires reçoivent leurs fonds.

Notez que le taux de rotation des actifs immobiliers dans l'entreprise influence fortement le calendrier. Une évaluation correcte du bien est essentielle pour un flux de processus efficace.

Il existe également des situations où cela peut aller plus vite. Par exemple, dans une entreprise simple avec peu d'actifs ou de passifs, comme une entreprise n'ayant que des liquidités. Dans ces cas, les principaux retards peuvent provenir d'étapes administratives ou de complications légales. Les prêts qui doivent être remboursés en premier peuvent également ralentir le processus.

Dewaele: Si le bien immobilier est d'abord vendu et l'entreprise liquidée ensuite, il est crucial de le faire de la manière la plus fiscalement avantageuse possible. C'est là que le soi-disant bonus de liquidation entre souvent en jeu.

Titeca: Le bonus de liquidation est en effet une manière fiscalement avantageuse de recevoir des fonds d'une entreprise. Si vous avez accumulé des réserves de liquidation, vous pouvez distribuer ces fonds aux actionnaires à un taux d'imposition inférieur au taux régulier de 30%. Cependant, il est essentiel de suivre le bon ordre: le bonus de liquidation ne peut être versé qu'après la réalisation de la liquidation et une décision formelle de mettre fin à l'entreprise.

Concernant la question de savoir si vous pouvez immédiatement recevoir vos fonds: les fonds ne peuvent atteindre les actionnaires qu'après le bonus de liquidation. Il existe une zone grise si vous souhaitez distribuer les fonds juste après la vente. Le fisc peut voir cela comme un abus, à moins qu'il n'y ait une justification économique pour le report de la distribution des réserves de liquidation.