Veranderingen in het gunstregime overdracht familiale vennootschappen vanaf 2026: residentieel vastgoed uitgesloten - Bron: Dewaele

Om de continuïteit van familiebedrijven te garanderen, bestaat er een regeling waarbij je de aandelen van een familiale vennootschap kan overdragen aan 0% schenkbelasting of aan 3% erfbelasting (voor verdere familieleden of niet-verwanten geldt een tarief van 7%).

Om van dit gunstregime te kunnen genieten, moet de vennootschap een reële economische activiteit uitoefenen. In principe moeten aandelen die minstens 50% van de stemrechten vertegenwoordigen, in volle eigendom toebehoren aan de schenker of erflater en diens naaste familie. Onder bepaalde voorwaarden volstaat het om 30% van de aandelen zelf in volle eigendom te bezitten samen met derden die 70%/90% van de aandelen bezitten.

Om het gunsttarief te behouden, moet de begunstigde de activiteit gedurende 3 jaar na de overdracht ononderbroken voortzetten, de jaarrekening publiceren en de maatschappelijke zetel binnen de EER behouden.
 

Wat was de situatie vóór 1 januari 2026?

Hoewel zuivere patrimoniumvennootschappen reeds van het gunstregime waren uitgesloten, konden vennootschappen die naast hun economische activiteit ook onroerende goederen aanhielden, die geen verband hielden met die activiteit (zoals een privéwoning, een buitenverblijf of verhuurde panden), deze tot voor kort wel mee overdragen aan het gunsttarief.

De Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) heeft lange tijd geprobeerd residentieel vastgoed bij de overdracht van familiale vennootschappen uit te sluiten van het gunstregime. Het Grondwettelijk Hof heeft Vlabel daarin echter teruggefloten in het zogenaamde ‘slagerijarrest’. Het Hof oordeelde hierin dat een vennootschap die een reële economische activiteit uitoefent en daarnaast ook investeert in onroerende goederen, in haar geheel voor het gunstregime in aanmerking kan komen.

Stel dat je een actieve bouwonderneming hebt met een totale waarde van € 2.000.000. Van die waarde is € 1.600.000 toe te wijzen aan de bouwactiviteiten zelf, maar de vennootschap bezit ook een verhuurd appartement met een waarde van € 400.000.

Wanneer je deze onderneming voor 2026 aan je kinderen schonk, kon je de volledige € 2.000.000 onbelast overdragen. Zolang de hoofdfunctie een reële economische activiteit was, genoot het appartement mee van het gunsttarief.
 

Wat verandert er voor het gunstregime vanaf 1 januari 2026?

Met het decreet dat in werking treedt op 1 januari 2026 worden onroerende goederen en bouwgronden die bestemd zijn voor bewoning of daartoe worden aangewend, uitdrukkelijk uitgesloten van het gunstregime. De Vlaamse Regering wil hiermee vermijden dat het gunstregime verder wordt aangewend als loutere fiscale optimalisatietechniek, in plaats van als instrument ter ondersteuning van actieve familiebedrijven.

Wanneer een vennootschap zowel een reële beroepsactiviteit uitoefent als uitgesloten residentieel onroerende goederen bezit, wordt het vermogen van de vennootschap gesplitst. De belastbare grondslag waarop het gunstregime van toepassing is wordt als volgt berekend:

=Totale waarde van de aandelen - verkoopwaarde van het residentieel vastgoed

Het resterende deel (vastgoed) wordt belast aan de gewone tarieven voor roerende goederen in de schenk- en erfbelasting.

Wanneer je dus vandaag dezelfde bouwonderneming aan je kinderen wilt schenken, zal je je vermogen moeten splitsen. De waarde van de vennootschap (€ 2.000.000) wordt verminderd met de waarde van het appartement (€ 400.000). Alleen de resterende € 1.600.000 kan nog aan 0% worden geschonken. Het appartement van € 400.000 wordt voortaan belast aan het vlakke schenktarief voor roerende goederen van 3%. Je kinderen zullen in deze nieuwe situatie dus € 12.000 aan schenkbelasting moeten betalen.

Wanneer geldt de uitzondering voor een professionele vastgoedvennootschap?

De overheid voorziet een uitzondering voor vennootschappen waarvan de hoofdactiviteit bestaat uit de ontwikkeling, verhuur of verkoop van residentieel vastgoed.

De vennootschap kan volledig onder het gunstregime blijven vallen indien, naast de bestaande voorwaarden, ook aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• minstens 75% van de omzet wordt gegenereerd door activiteiten met betrekking tot residentieel vastgoed;
• gedurende een periode van drie jaar vóór de overdracht is er minstens één voltijds personeelslid in dienst.

Door deze omzetdrempel van 75% dreigen professionele vennootschappen met een gemengd patrimonium uit de uitzonderingsregeling te vallen wanneer meer dan 25% van hun omzet afkomstig is uit andere activiteiten, zoals commercieel vastgoed. Bovendien blijft de definitie van ‘omzet’ (bruto huurinkomsten versus verkoopwaarde) in de wettekst voer voor discussie.

Daarnaast zullen vastgoedgroepen zich mogelijk moeten reorganiseren: residentieel vastgoed centraliseren met personeel, of net het personeel decentraliseren. Beide opties brengen aanzienlijke sociale en administratieve kosten met zich mee.
 

Verstrengde waardering door de accountant

Ook de bewijslast wordt verstrengd. Voor elke schenking of vererving onder het gunstregime is voortaan een verslag van een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant verplicht, zelfs voor vennootschappen zonder vastgoed. Het verslag is niet bindend, maar zal in principe als uitgangspunt dienen voor de berekening van de belastbare grondslag.

Het verslag moet uiterlijk binnen zeven dagen, te rekenen vanaf de eerste werkdag na de registratie van de authentieke schenkingsakte, worden bezorgd aan de Vlaamse belastingdienst. Voor schenkingsakten verleden tussen 1 januari 2026 en 31 maart 2026 wordt deze indieningstermijn uitzonderlijk verlengd met 60 dagen. In geval van vererving wordt het verslag toegevoegd aan de aangifte van nalatenschap.
 

Wat nu?

Schenking aan 3%

Hoewel het nultarief voor residentieel vastgoed wegvalt, blijft een schenking aan het tarief van 3% voor roerende goederen vaak aanzienlijk voordeliger dan wachten op een vererving, waarbij de tarieven kunnen oplopen tot 27%, of dan een rechtstreekse schenking van onroerend goed aan progressieve tarieven.

Hoewel, zoals in ons voorbeeld geïllustreerd, de kinderen nu € 12.000 zal moeten betalen om de bouwonderneming over te nemen (waar dit voorheen € 0 was), blijft dit fiscaal nog steeds aantrekkelijker dan het vastgoed privé aan te houden en te vererven, waarbij de successierechten in de rechte lijn kunnen oplopen tot 27% op het gedeelte van het vastgoed.
 

Vastgoed afsplitsen?

Of het aangewezen is om vastgoed af te splitsen uit de vennootschap, hangt sterk af van de persoonlijke situatie en de toekomstplannen met het pand. Het onttrekken van vastgoed aan een vennootschap brengt immers ook kosten met zich mee, zoals belasting op meerwaarden of registratierechten, die vaak hoger liggen dan de 3% schenkbelasting.

Tot slot wordt ook voor familiale ondernemingen (activiteiten die persoonlijk door een natuurlijk persoon worden geëxploiteerd) de regelgeving verstrengd. Woninggebonden vastgoed was al uitgesloten van het gunstregime, maar voortaan is expliciet bepaald dat ook bouwgronden niet langer onder het gunstregime kunnen worden overgedragen.
 

De inlichtingen zoals meegedeeld op deze pagina zijn louter van algemene aard en kunnen geenszins als sluitende professionele juridische adviesverlening aangepast aan specifieke of concrete persoonlijke omstandigheden worden beschouwd.