Meerwaardebelasting op financiële vaste activa ook en vooral voor patrimoniumvennootschappen (Bron: Dewaele)

In dit ingezonden artikel lees je meer over : 

• Vrijstelling van de historische meerwaarde
• Belang van een VLABEL-erkende schatter
• Gunsttarief bij verkoop
• Aandelen verkopen blijft fiscaal gunstig
• Maak je dossier tijdig klaar

Vrijstelling van de historische meerwaarde

De belasting geldt alleen voor de bijkomende meerwaarde vanaf 1 januari 2026. Alle historische meerwaarde die je patrimoniumvennootschap tot en met 31 december 2025 heeft opgebouwd, blijft dus belastingvrij.

Die historische waarde van je aandelen moet je wel vastleggen op 31 december 2025. Daarvoor voorziet de wet bij niet-beursgenoteerde activa in een aantal standaardformules, zoals het eigen vermogen, verhoogd met vier keer de EBITDA. Voor een patrimoniumvennootschap geeft die formule echter vaak een vertekend beeld. De winst in een patrimoniumvennootschap is doorgaans laag, de waarde zit immers in het vastgoed zelf, niet in de bedrijfsresultaten. Met deze formule wordt je vennootschap dus ondergewaardeerd, wat bij verkoop tot een hogere belasting leidt.

Je kan van die standaardformules afwijken door de waarde van jouw aandelen op 31 december 2025 te laten vastleggen door een onafhankelijke bedrijfsrevisor of een gecertificeerd accountant. De waardering door de accountant moet uiterlijk op 31 december 2027 zijn opgemaakt, maar niet door dezelfde accountant of revisor die het gewone dossier beheert. Dat betekent niet dat je naar een ander kantoor moet stappen, want de fiscus aanvaardt dat het bedrijfsrevisorenkantoor binnen dezelfde groep als je accountant de waardering opstelt. Het revisorenkantoor moet wel een afzonderlijke juridische entiteit zijn.
 

Belang van een VLABEL-erkende schatter

De waarde van de vennootschap steunt in de praktijk bij een patrimoniumvennootschap op de marktwaarde van het vastgoed in de vennootschap. Zolang de waarde van het vastgoed niet geschat is, kan de accountant of revisor jouw aandelen niet juist waarderen.

Daarbij wordt sterk aangeraden om de schattingen te laten uitvoeren door een VLABEL-erkend schatter. Een VLABEL-erkenning bevestigt dat de schatter voldoet aan een aantal kwaliteitsvoorwaarden: voldoende beroepservaring, vakkennis en een schattingsverslag dat is opgebouwd volgens vaste normen (vergelijkingspunten, motivering, plaatsbezoek). Een formele VLABEL-schatting is echter niet nodig, die procedure is enkel verplicht voor de aangifte van een nalatenschap.

Dat sluit ook aan bij het standpunt van de fiscus zelf. De circulaire over de meerwaardebelasting stelt dat de administratie een waardering slechts in zeer uitzonderlijke gevallen zal betwisten, bijvoorbeeld wanneer die steunt op valse of onjuiste stukken, en dat er in principe geen betwisting mogelijk is wanneer de waardering steunt op methoden die binnen de sector als standaard worden beschouwd. Een schattingsverslag opgesteld door een VLABEL-erkend schatter, volgens de vaste, controleerbare normen, is zo'n standaardmethode. Voor de accountant of revisor die de waarde van jouw patrimoniumvennootschap bepaalt, is zo'n schattingsverslag dus een betrouwbare basis.
 

Gunsttarief bij verkoop

Daarnaast is ook het deel van je participatie in de aandelen belangrijk voor een lagere meerwaardebelasting. Vanaf 20% participatie ('aanmerkelijk belang') heb je recht op het gunsttarief. Dit betekent dat je een vrijstelling van de eerste € 1.000.000 meerwaarde (per persoon, eenmalig per 5 jaar) krijgt. Pas daarboven betaal je een oplopend tarief tussen de 2,5% en 10%. Onder de 20% is er geen aanmerkelijk belang: de volledige meerwaarde wordt belast tegen 10%, met enkel de jaarlijkse vrijstelling van € 10.000.

De grens van 20% wordt per individu beoordeeld. Een gehuwd koppel dat elk 10% bezit (samen dus 20%) komt bijvoorbeeld niet in aanmerking voor het gunstregime, want geen van beide partners haalt individueel de drempel.

Je kan je dus afvragen of het voordelig is om de aandelen in de vastgoedvennootschap te schenken aan je kinderen. Wanneer zij ook meer dan 20% van de aandelen bezitten in de vennootschappen, hebben zij immers ook recht op hun eigen vrijstelling van € 1.000.000. In plaats van bijvoorbeeld 2 maal € 1.000.000 vrijstelling voor de ouders, kan je bijvoorbeeld 5 maal € 1.000.000 vrijstelling krijgen wanneer ouders en drie kinderen elk 20% bezitten.

Voor patrimoniumvennootschappen lijkt dit in veel gevallen echter overbodig. Bijvoorbeeld voor een gehuwd koppel dat elk meer dan 20% van de aandelen bezit, moet er de komende jaren al een aanzienlijke meerwaarde opgebouwd zijn na 2026 om die € 2.000.000 euro vrijstelling te overschrijden. Verder naar de toekomst toe kan het wel interessant zijn om dit zo te structureren.

Daarnaast wordt het schenken van aandelen en geld allebei als roerend goederen beschouwd en dus beide belast aan 3% schenkbelasting. Het maakt dus fiscaal geen verschil of je de aandelen schenkt, of pas na een latere verkoop de opbrengst in geld doorschuift naar jouw kinderen.
 

Aandelen verkopen blijft fiscaal gunstig

Ondanks de meerwaardebelasting blijft de verkoop van jouw aandelen van de vennootschap doorgaans voordeliger dan het vastgoed rechtstreeks uit de vennootschap verkopen. Bij de verkoop van het vastgoed betaal je als verkoper vennootschapsbelasting op de meerwaarde en liquidatiebelasting om de vennootschap vervolgens te vereffenen. Daarnaast betaalt de koper ook registratierechten. Bij een verkoop onder aandelen vermijd je meestal die vennootschaps- en liquidatiebelasting deels, betaalt de koper geen registratierechten.

Let er ook op dat je de meerwaarde uit de verkoop van je patrimoniumvennootschap ook aangeeft in je jaarlijkse aangifte in de personenbelasting. Er is namelijk geen bronheffing of roerende voorheffing door de koper, notaris of bank.

Maak je dossier tijdig klaar

Twee zaken bepalen samen of jouw patrimoniumvennootschap bij een toekomstige verkoop grotendeels of volledig buiten de meerwaardebelasting blijft: een correcte, onderbouwde vastlegging van de vastgoedwaarde per 31/12/2025, en een doordachte aandelenverdeling.

Onze Dewaele schatters-experten zijn erkend door VLABEL en stellen op basis van een plaatsbezoek en marktvergelijking een onderbouwd schattingsverslag op, dat als betrouwbare basis dient voor de waardering van je aandelen door je accountant of revisor. Vragen over jouw specifieke dossier? Neem gerust contact op.